人生準備40%就衝了： 預售屋簽約經驗之一 (頭期款)
感謝建安學長推薦我憲哥的書，因為憲哥曾經待過房仲業，我想這本書《人生準備40%就衝了！：超乎常人的目標執行力》非常符合買房的精神。
初到醫院實習的時候，太太就有提到買房的想法，但實習薪水少，升住院醫師後才比較能存自己的錢，甚至前一年因為家庭開支大，存款沒有穩定的成長，一直都只是紙上談兵，也沒甚麼實感...
直到跟修車廠老闆娘閒聊，提到勞動存錢的速度比不上房地產漲的速度，預計十年後存到頭期款金額時，其實又已經買不起十年後的房子了。
以500萬的房子為例 (方便計算)：
新成屋/中古屋 (註1)的頭期款是總價的20-30% (100-150萬)；預售屋則比較便宜，僅10-20% (50-100萬)，後者要準備的現金較少。
先講預售屋，如果頭期款是10-20%，剩下需貸款的金額即80-90% (400-450萬)，但你不用馬上貸款，因為房子也還沒蓋好，你只要按時間把頭期款分批繳出去，剩下就是等快交屋前再去辦貸款。
銀行貸款的利率會變動，實際利率要交屋前再談比較準確。
註1：新成屋和中古屋是指你購買時房子早已完工者，相對於預售屋，你簽約時房子正在蓋，一般要2-3年的工程期
網路上有很多試算房貸的計算機 (參考房貸計算器連結)，以貸款金額400萬去試算 (單一利率1.4%)，要攤還30年，本息攤還的話 (註2)只要13614元、本金攤還的話只要15778元。
註2：本息攤還指每個月攤還固定金額，單月金額較低，一開始的壓力比較小；相較於本金攤還，每個月固定攤還固定的本金，一開始金額比較高，後期就會遞減，當然繳的利息總金額會比較少。(以500萬為例，約相差6萬)
貸款還款的總時間不會變動，如果你比較有信心，可以選擇20年攤還，擔心每月還款的壓力，則選擇分30年還。
實際上買房前是租屋狀態，一旦交屋後住進新房子，每個月的房租又可以加入一起攤還貸款 (住進新房子後就不用再租屋繳房租了) (註3)。
假設每個月本息攤還13614還可以接受，代表每月存款有超過；回頭去計算頭期款，以工程期2-3年來看，總共有24-36個月，過程還會存進32-49萬。
以此金額為例，在買房簽約的時候，概估只要預備68萬即可。
註3：交屋後還要裝潢幾個月才入住，中間會重疊一段時間
通常頭期款會拆成簽約兩部份，簽約金 (訂金、開工款) 和工程款，前者是在簽約前後會一次性付出去，後者則是會拆成幾期 (3-5期)分次繳；
前者、後者大概各10%，看建設公司怎麼算，比如：簽約金 11%，工程款9% (分四期就是2.25%、2.25%、2.25%、2.25%)
有些建商聲稱公司不缺錢蓋房子，不會視蓋屋進度收工程款，比如：簽約金10%，剩下就拆成5%、5%隔個一年半年繳給他。
當然，買房的話有總價的5%作為雜支花費，還要考慮裝潢花費，臨時也會有現金需求，要自己預留一部份的急用錢。
所以，買500萬的預售屋的話，只要先預備68萬，根本是準備13.6%就衝了！ (連40%都不到...)
後記
新成屋/中古屋，頭期款的比重高，要預備的現金較多，而且馬上繳完就要開始貸款 (根本不用動工早就蓋好了)。
